Was ist zu tun?

02.06.2010 Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus erreichen die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen von Banken, die diese ihren Kunden bei der vorzeitigen Ablösung von Darlehen in Rechnung stellen, erhebliche Größenordnungen. Der Wiederanlagezins bewegt sich deutlich unter dem Zinssatz, der für die Refinanzierung bei Vergabe des Darlehens anzusetzen war. Das macht die Sache teuer.

Unabhängig davon empfiehlt sich häufig eine Überprüfung der von Banken in Rechnung gestellten Beträge, übrigens auch nachdem diese bereits bezahlt worden sind. Denn Ansprüche wegen überhöhter Vorfälligkeitsentschädigung verjähren erst in drei Jahren zum Jahresende. Wer also im Jahr 2007 eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt hat, kann seine Ansprüche noch bis Ende 2010 geltend machen.
Wenn also bei Verkauf einer Immobilie und gleichzeitiger Ablösung keine Zeit zur Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung verbleibt und im Interesse der reibungslosen Abwicklung die Vorfälligkeitsentschädigung vom Kunden gezahlt wurde, kann diese danach noch in Ruhe überprüft werden.

Überprüfungen zeigen, dass Überzahlungen von Kunden nicht die Ausnahme sind – selbst wenn die Bank behauptet, sie habe nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs abgerechnet. Neuerdings tauchen auch neue Berechnungsmethoden auf, die darauf hindeuten das die ein oder andere Bank sich nicht auf den ihr zustehenden Schadensersatz beschränkt, sondern in der Vorfälligkeitsentschädigung eine zusätzliche Einnahmequelle sieht. So will aber der BGH seine aufgestellten Grundsätze zur Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung sicher nicht verstanden wissen.

Ein Kunde ist mit der Überprüfung einer Vorfälligkeitsentschädigung selbst in der Regel überfordert.

Welche Grundsätze hat die Bank bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten?
Nachfolgend werden einige wichtige Parameter aufgezählt, welche von den Banken zu beachten sind:

- Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens dann, wenn die besicherte Immobilie verkauft wird. In diesem Fall regelt das BGB, dass der Kunde berechtigt ist, das Darlehen abzulösen und die Bank berechtigt ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Die in Rechnung gestellte Vorfälligkeitsentschädigung ist, auch wenn der Kunde eine entsprechende „Vereinbarung“ unterschrieben hat, aber stets nach den Maßstäben der Rechtsprechung zu überprüfen.

- In anderen Fällen, in welchen kein Immobilienverkauf oder andere anzuerkennende Gründe vorliegen, ist es möglich, mit der Bank eine Vereinbarung über eine Entschädigung zu treffen. Hierbei ist die Bank gehalten, die Entschädigung nicht in einer Höhe anzusetzen, welche die sich nach den Grundsätzen der Rechtsprechung ergebende Entschädigungssumme um mehr als das Doppelte übersteigt. Dann ist die Vereinbarung nämlich sittenwidrig und damit nichtig.

- Grundsätzlich müssen Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung – was sie häufig vergessen – die Sondertilgungsmöglichkeiten der Kunden berücksichtigten. Die Bank ist so zu stellen, als würde der Kunde im restlichen Darlehensverlauf die meist jährlich eingeräumten Sondertilgungsmöglichkeiten auch wahrnehmen. Eine Berücksichtigung dieser potenziellen Zahlungen reduziert die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich und wird häufig von der Bank „vergessen“.

- Von Bedeutung ist darüber hinaus, dass die Bank durch die Rückzahlung des Darlehens auch Kosten erspart. Insoweit tendieren Banken dazu, diese ersparten Kosten äußerst gering anzusetzen mit Beträgen von teilweise lediglich 0,05% bzw. 0,06%. Bereits den Geschäftsberichten der Banken ist aber häufig zu entnehmen, dass die entsprechenden Kosten weitaus höher sind. Bereits daraus ergeben sich schon erhebliche Reduzierungen der anzusetzenden Vorfälligkeitsentschädigungen.

- Im Übrigen sehen wir seit dem 01.01.2007 eine grundsätzlich veränderte Rechtslage, da Banken aufgrund der Einführung von Basel II ihr gesamtes Kreditportfolio, einschließlich der Immobilienfinanzierungen, jährlich differenziert nach den Risikokosten gegenüber den Aufsichtsbehörden offenlegen müssen. Jede Bank verfügt seit 01.01.2007 im Hinblick auf ihr Kreditportfolio bei Immobilienfinanzierungen über eine differenzierte Kalkulation der Kreditkosten, so dass kein Raum mehr ist für pauschale Ansetzungen, schon gar nicht zu 0,02% und 0,03%. Die Verbraucherzentrale Bremen, mit welcher die Kanzlei eng zusammenarbeitet, berücksichtigt bei ihren Berechnungen von Risikokosten höhere Ansätze.

Es gibt daher genügend Anlass, Vorfälligkeitsentschädigungen zu überprüfen.

Bei weiteren Fragen rufen Sie einfach an und schildern sie Ihr Problem. Rechtsanwalt Hans G. Keitel kennt die Problematik juristisch und als ehemalige Banker im Detail:

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